Hotel- und Gastronomieimmobilien

Einzigartig & komplex: Bewertung von Hotel- und Gastronomieimmobilien

Wertermittlung für Gastgewerbeimmobilien mit Brancheneinblick und Weitblick

Jedes Hotel oder Restaurant ist einzigartig – das gilt auch für die Wertermittlung. Selbst bei ähnlicher Größe und Bauweise kann die Lage im Zentrum einer quirligen Metropole oder an einem abgeschiedenen Bergsee gewaltige Unterschiede machen.

Aktuelle Trends, konjunkturelle Bedingungen und die langfristigen Erfolgsaussichten sind zu berücksichtigen. Deshalb erfordert die Bewertung von Hotel- und Gastronomieimmobilien sowohl Sach- als auch Branchenkenntnis.

Immobilienbewertung von Hotels und Gaststätten

Die Immobilien-Wertermittlung im Gastgewerbe ist ein Thema für Experten. Hotels, Pensionen, Hostels, Gasthöfe, Cafés, Restaurants, Raststätten etc. sind Betreiberimmobilien. Der reine Sachwert oder die Herstellungskosten sagen hier wenig aus. Erst der betriebliche Erfolg des Betreiberkonzepts verleiht der Hotel- oder Gastronomieimmobilie ihren eigentlichen Wert.

 

Komplexe Kriterien bei der Ertragswertermittlung von Gastgewerbeimmobilien

Den Zukunftserfolg sachgerecht zu bewerten, ist bei Hotel- und Gastro-Immobilien besonders schwierig. Nur selten eignet sich das Vergleichswertverfahren zur Marktwertermittlung. Bewertungsparameter wie ortsübliche Pachten, Zinssätze oder Vergleichstransaktionen sind kaum zu bekommen. Andere bewertungsrelevante Kriterien erfordern eine aufwändige Recherche. Zumal eine große Bandbreite an Bewertungsdimensionen den Immobilienwert von Hotels oder Gaststätten beeinflussen kann:

  • Standort/Lage: Verkehrsanbindung, Einzugsgebiet und Entwicklungspotenzial der Region, Bevölkerungsstruktur, touristische Attraktivität etc.
  • Betreiberkonzept: Marktpositionierung, Wettbewerbsumfeld, Historie, guter Ruf, treue Stammkundschaft, Gastfreundlichkeit, Branchentrends etc.
  • wirtschaftliche Betriebssituation: Auslastung, Zimmererlös, Miete/Pacht, Betriebsergebnis, Kosten- und Umsatzstruktur, Lieferantenbeziehungen, personelle Aspekte und vertragliche Konstellationen (Miet-/Pachtverträge, Franchise- und Lieferverträge)
  • Zustand der Immobilie: Größe, Alter, Bausubstanz, Restnutzungsdauer, Ausstattungsniveau, Funktionalität, Inventar, Renovierungsbedürftigkeit, Modernisierungsrisiko, Revitalisierungskosten
  • alternative Nutzungsmöglichkeiten: konzeptionell sowie bau- und genehmigungsrechtlich

Um den vielfältigen harten und weichen Faktoren gerecht zu werden, ist bei der BAG Wert jede Bewertung von Hotel- und Gastronomieimmobilien individuell auf das jeweilige Objekt maßgeschneidert.

Bewertung von Gastronomieimmobilien

Bei der Immobilien-Wertermittlung von Restaurants, Wirtshäusern, Gasthöfen, Cafés, Bistros, Raststätten oder Fast-Food-Läden ist es wichtig, Marktzyklen zu verstehen und aktuelle Trends zu erkennen. Das können etwa Konsolidierungsprozesse sein, die steigende Nachfrage nach Lieferservice und Außer-Haus-Verkauf oder die wachsende Wertschätzung für nachhaltige und regionalen Zutaten. Zunehmend schwierig gestalten sich im Gastgewerbe die Personal-Akquise und die Nachfolge. In eine seriöse Bewertung einer Gastronomieimmobilie fließen auch solche Parameter mit ein.

 

Eine Klasse für sich: Bewertung von Systemgastronomie-Immobilien

Dank anhaltenden Erfolgs haben sich Systemgastronomie-Objekte in der Immobilienwirtschaft als eigene Assetklasse etabliert. Bei der Ertragswertermittlung spielen sehr differenzierte Kriterien eine Rolle. Häufig gibt es Franchise-Vereinbarungen, welche die Eignung und den Wert von Immobilien für die Systemgastronomie definieren. So eignen sich für Fast-Food-Ketten Standorte an Ausfallstraßen. Die meisten Systemgastronomie-Immobilien befinden sich jedoch in 1a-Lagen mit hoher Fußgängerfrequenz, wie Einkaufsstraßen, Bahnhöfe, Flughäfen u. ä. Lange Fensterfronten, bevorzugt in Ecklagen, und Platz für eine Außenbestuhlung steigern ebenfalls den Immobilienwert.

Bewertung von Hotelimmobilien

Eine attraktive Lage ist für den Wert eines Hotels noch bedeutsamer als für Immobilien generell. Ein unverbauter Ausblick oder ein zentraler Standort steigern den Immobilienwert beträchtlich. Auch interessant: Unter Umständen bekommen Investoren über den Erwerb einer Bestandsimmobilie Zugang zu Lagen, wo es heute gar keine Baugenehmigung mehr gäbe.

Ebenfalls wesentlich für den nachhaltigen Ertragswert einer Hotelimmobilie ist die konzeptionelle Ausrichtung. Trends zu Digitalisierung und Gesundheit fördern z. B. den Immobilienwert von Smart Hotels und Wellness-Hotels. Hotelrestaurants können eine zuträgliche Servicestrategie für das Kerngeschäft darstellen – oder als eigenständige Objekteinheit zu bewerten sein. Wichtig ist: Die solide Bewertung einer Hotelimmobilie braucht ein tiefergehendes Verständnis für Branche und Betrieb.

 

Wertrettende Umnutzung von Hotelimmobilien

Bei Hotelimmobilien ist häufig eine Drittverwendung als Klinik oder Seniorenresidenz attraktiv. Insbesondere eine hauseigene Wäscherei oder Küche kann in dem Fall den Immobilienwert steigern. Ist jedoch eine Umnutzung nur nach kostenintensiven Umbaumaßnahmen oder baurechtlich gar nicht möglich, schmälert das den Ertragswert. Eine fundierte Potenzialanalyse einer Hotelimmobilie verlangt vom Gutachterteam also Kenntnisse der Gastgewerbebranche – und darüber hinaus.

Profitieren Sie von profunder Branchenkenntnis im Gastgewerbe!

Branchenspezifische Benchmarks beziehen unsere Sachverständigen genauso versiert in ihre Bewertungen ein wie baurechtliche Vorschriften und regionale Immobilienmarktanalysen. Für Risikoverantwortliche in Banken und Asset-Manager ist die BAG Wert daher der ideale Partner, um Hotel- und Gastronomieimmobilien zu bewerten. Beauftragen Sie die Wertermittlung einfach über das unten verlinkte Formular. Oder nehmen Sie Kontakt mit uns auf, falls Sie weitere Informationen wünschen: